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中山道・垂井宿

 書きとめ写しとめた記録を、夏枯れ埋め草にアップしておきます。
御用とお急ぎでない方のみ、おみ足をお留め下さい。



 岐阜県不破郡垂井町は中山道の宿場町である。東海道本線の駅でもある。名高い南宮神社門前町でもある。
 旧中山道沿いに今も残る一里塚である。


 東海道線垂井駅の南口である。


 美濃一之宮、南宮大社である。国府の南に位置するから南宮と称するという。


 神仏混淆の名残を残す朝倉山真禅院の三重の塔である。南宮大社の僧坊でもあった。


・・・・・・いつもの蛇足である。・・・・・

 ところで、鑑定協会というか鑑定業界が挙げて、証券化とか収益価格とかに血眼になるのが判らない。東京会や一部都市圏の士協会が口角泡を飛ばすのは理解できるが、残る地方圏三十数個の士協会までが右へならへというのが理解できない。
 茫猿の身の回りでも云えることなのだが、どう探してみても収益価格が評価をリードする事案にお目にかかれない。探せば年に数個はあるのだろうが、多くは比準価格のウエイトが70%以上である。70%というのは抑えて云ったのであり、実態は80~90%が比準価格である。農地、林地、宅地見込地、住宅地いずれも比準価格が価格形成をリードするのである。

 不思議なのは、そういった実態があるにもかかわらず比準価格について技術力を向上させようとか、実態の変化に即応して評価基準を改訂しようといった話が正面切って出てこないことである。
 当然のことながら、都市圏では収益関連で手一杯である。証券化評価関連の評価基準改訂、評価モニター制度創設など、比準価格などどうでもよいのかもしれない。何せこの頃では収益価格(DCF法)が証券化等投資不動産市場の地価をリードしているのだから。

 でも我々は違う。地価公示も地価調査も固定資産税標準地評価も相続税路線価標準地評価も競売評価も公共用地関連評価も、時価評価だって独立法人関係評価だって、財務局評価だって、担保評価だって投資不動産評価だって比準価格が標準であり、基準である。比準価格水準を的確に把握できなくては何も始まらない。
 にもかかわらず、1994年六次改訂以後、土地価格比準表を見直そうという機運が何処にも見えない。取引事例比較法や地価公示比準価格試算マニュアルを改訂しようと云う機運が見あたらない。

 94年当時と比較しても、我々の環境は大きく変わったのである。新スキーム、パソコン、ネットワーク、地価公示の実務標準化、比準ツールの採用と進化 等々々々である。選択した数個の事例から価格を試算するという数十年前の手法を未だに金科玉条とする古色蒼然さは何とかならないものだろうか。
 入手できる限りの資料を基礎として「市場資料分析手法に基づく比準価格」を試算するという手法を採用することに向かって一歩進むことがなぜできないのだろうか。時点修正率1%に、街路方位補正率1%に目くじらを立てながら、20%の事情補正を諾々と受け入れる不自然さというか奇妙さにいつまで気づかずにいられるのだろうか。
 誤解しないで頂きたい、事情補正を行うなというのではない。質的に異なる分析基礎とか補正率判定基礎といった要素を、同等に扱う不自然さを指して云っているだけである。

by bouen | 2007-07-27 05:20 | 線路ハ何処迄モ


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