司法競売制度批判

 内閣府規制改革会議は、 規制改革推進のための第2次答申(平成19年12月25日) において、競売における評価に関して、以下のような見解を公表している。




 この問題は昨年末のエントリーで取り上げた問題であるが、その後のフォロー記事を書きたいと思いながら今日まで書かずにいたものである。その間に全国競売評価ネットワークや鑑定協会が何らかの反応を示すのではと思いながらウオッチしていたが、今日まで何の反応もない。

 特に競売評価ネットワークは、その規約第二条(目的)に、「本会は、不動産競売手続における評価事務(以下「評価事務」という。)に関して、全国の評価事務研究会相互の情報交換、共同研究及び協力を深めることにより、全国レベルでの評価事務の標準化と改善、発展を図り、もって裁判所との連携による不動産競売手続の更なる迅速、適正化の推進に寄与することを目的とする。」とあるとおり、『評価事務の標準化と改善、発展』を図りもって『競売手続の更なる迅速、適正化の推進』に寄与することを目的とする評価人の全国組織である。

 内閣府規制改革会議から問題点・疑問点の指摘を受けたのであれば、迅速に対応すべきであろう。改革会議がiNetで情報公開している以上、競売ネットワークも自らのWeb Siteにて「第二次答申」についての所信を述べるべきであろうと考える。現在のような『頬っかむり』姿勢は、好ましいことではない。「改善、発展に資するという競売評価ネットワーク設立目的からすれば、速やかな対応が望まれるものであり、放置は怠慢であると苦言を呈しておきたい。

 さて、内閣府既成改革会議第二次答申が指摘する「司法競売運用の問題点」のうち、評価及び評価人に関わる部分について、鄙の堂守の考えを述べておこうと思う。

『第二次答申指摘1』

 各裁判所における競売運用の問題点として、まず第一に、競売物件の評価基準が不明確で、裁判官や評価人の個別の判断に依存しており、評価基準についての情報公開も不十分である。 具体的には、裁判所における競売不動産の評価に関しては、全国統一の評価基準が存在しない。各地方裁判所管内で、評価人候補者が任意の研究会をつくり、裁判官、書記官が研究会に参加して意見を述べるなどした上で、マニュアルを策定していると言われるが、多くの場合、非公表で、その成果は研究会内部で独占されている。(以下、略)


【鄙の堂守の見解】
 評価基準云々の前に、全国の競売評価人(正しくは指定評価人であり、事件の都度、評価人に指名される。)の大半は不動産鑑定士のうちより指名されている。したがって不動産鑑定士が不動産鑑定士であることを明らかにして行う不動産評価作業は不動産鑑定評価基準に準拠するものであるという以前に、特段の理由がないかぎり基準を規範とするものでなければならないと考える。

 この点に関して、民事執行法第五十八条 (評価)は以下のように規定する。
執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。
2  評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して、遅滞なく、評価をしなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない。

 法58条第二項に云う「強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価」こそが、特段の理由に該当するものであろうと考えるのであるが、その前段の「不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の不動産の価格形成上の事情を適切に勘案して」という表現は鑑定評価基準の趣旨を云うものであり、評価人が不動産鑑定士である以上はそれ以上の表現は無用のことである。まずこの点を明らかにしておきたい。

 その上で(不動産鑑定評価基準準拠という前提の上で)、全国の評価事務研究会「各執行裁判所毎に評価人で構成される実務研究組織」は各組織毎に競売評価基準並びに統一標準書式を作成しているのである。また毎年評価実務に関する研究も積み重ねている。これらは公開して何ら差し支えないものであり、非公開とか守秘対象とされているものではない。会議が指摘する「多くの場合、非公表で、その成果は研究会内部で独占されている」という事項は必ずしも正しくはないが、評価人サイドとしても開示広報に積極的であったとは云えないのであるから、改めるべきは改めたらよかろう。せっかく、全国競売評価ネットワークという広報手段も有しているのであるから、非公表とか独占といういわれのない誹謗を甘受する理由はなかろうと思う。

『第二次答申指摘2』

 第二に、評価人の選任基準が不明確で、一旦選任されると殆ど交代がなく、既得権益化しており、不公正、不透明な状況であるという問題がある。 例えば現在、社団法人東京都不動産鑑定士協会には 2,113 名の資格者が在籍している。また、東京地裁管内では平成 18 年度には 3,224 件の競売が申立てられたが、それにも拘わらず、これらの競売不動産の評価を 46 名の評価人候補だけで行っている。これが、競売不動産の評価について、ユーザー側から遅い、高いと指摘される一因となっている。  評価人の名簿は公表されておらず、また評価人は2年ごとに更新されることとなっているが、実際には一旦選任されると殆ど交代がなく、選任基準も不明確な状況である。特定の限られた評価人が数多くの評価に関与し続けることは、既得権益化した、公的手続にあるまじき不当な利権構造というべきである。  不動産鑑定士をはじめ不動産の評価に関する知見を有する専門家は多数存在しており、あらかじめ明確に定められた任期と選任基準に基づき、優れた知識・技能を有する者が透明性、公平性高く、また限られた評価人が多数の評価業務を独占することのないよう数多く選任されるようにすべきである。


【鄙の堂守の見解】
 この点に関しては大いに異議がある。東京地裁管内と一部都市圏地裁管内を除けば、大半の地裁においては指定評価人選任基準が明らかにされ、指定評価人希望者は選任基準並びに選考考査を経て選任されているものであり、実態的には希望者の大半が指定されているといってよいのである。第二次答申が云うような「既得権益化しており、不公正、不透明な状況」にあるとは、とても云えない。なお、東京地裁管内の状況が答申が云うとおりであるとすれば、その理由については東京地裁評価事務研究会が然るべきお答えになるべき性質のものであろうと考える。

 この点に関して参照されるべきは地価公示評価人の選任である。全国の大半の地域で選任を希望する不動産鑑定士は、選任基準に該当すれば地価公示鑑定評価員に概ね指名される状況にある。しかし、東京都では公示地点数において全国の一割を抱えながら(3065/30000)、評価員数は600名前後であり、評価員を希望する者の大半が指名されている訳ではない。また東京鑑定士協会会員数 2,113 名というとらえ方も正確ではない。東京会会員のうち相当数は地価公示評価員も競売評価人も指名を希望しないという実情が存在する。この辺りについて鄙の堂守は詳しい資料を有していないが、いずれにしても東京地裁評価事務研究会が応えるべき事項であろう。

 『第二次答申指摘3』

第三に、評価人の報酬についても明確な基準がなく、個別事案毎に裁判官が判断して決定しているが、必ずしも実務の難易度に応じたバランスの取れた報酬体系となっていないという批判があり、その算定基準は不透明かつ不適切である。加えて、評価人の選任に流動性がないために、寡占的な状態における費用交渉が行われている実態がある。  評価にかかる労力と、そこから生み出される価値に応じた統一的な報酬算定基準を定め、それに基づいて評価報酬を決定するように改めるべきである。また、評価人の選任方法を現在の硬直化、寡占化した状態から透明性・公平性の高い方法に改めることにより競争原理を働かせ、評価報酬をより適切な水準に近づけるべきである。


【鄙の堂守の見解】
 大いに異議ありとする事項である。報酬基準は執行裁判所が制定し明確にされていると云うことがその第一である。
「競争原理を働かせ、評価報酬をより適切な水準」という指摘は、評価報酬の引き下げを意図したものと読めるが、これには反論がある。具体的な報酬基準(鄙の堂守が承知する岐阜地裁報酬基準)を直ちに明らかにしてよいかどうかの判断がつかないから開示しないが、より適切と云われなければならない水準にあるとは思われない。低額過ぎるとも思わないが高額報酬とはとても思えないのである。

 先ず第一に、業務の特性からして占有者等債務者関係者の協力が得難いことにある。だから事実関係の確定確認に時間を要するのであり、現場屋内立ち入り調査のために二度も三度も出張することは日常茶飯事である。同時に競売目的物件の確認確定に留まらず、負担とする権利等の確認確定も煩瑣かつ困難な事項である。
 第二に、概略とはいえ間取り図作成がある。占有者の協力が得られないなかで間取り図を手早く作成するのは熟練を要することであるし、二階に上がれない階段を描いては問題であるから、限られる時間のなかでの調査に緊張を余儀なくされることでもある。

 さらに第三として、法58条が示す「強制競売の手続において不動産の売却を実施するための評価」という規定に応えるという問題がある。競売評価は、民事執行法により売却に付されることを前提とした適正価格を求めるものである。 したがって、求めるべき評価額は、一般の取引市場において形成される価格ではなく、一般の不動産取引と比較しての競売不動産固有の各種の制約等の特殊性を反映させた価格なのである。別の表現をすれば、不動産鑑定基準にしたがった評価過程を経て得た試算結果についてさらに法58条の規定に基づく検討を加えるという過程を経るのである。

 つまり判りやすく云えば、一般の不動産取引に関わる鑑定評価等に比較すれば、(1)評価対象物件の確認確定に要手数であり、(2)間取り図・物件位置関係図作成という付加業務が伴い、(3)さらに競売固有の評価業務が加わるのである。この項に関しては最高裁事務総局が運営し競売情報を開示するBIT(不動産競売物件情報サイト)において、開示されている評価書を見てご判断願いたいものである。

 なを念のために付け加えれば、競売評価書は関係者や入札参加者の理解が得やすいように記載が統一、簡略化されてあり、冗長な記述は省かれているものであることにも留意して頂きたい。つまりiNetに開示される評価書に数倍する非開示バックデータの存在があるということである。

 いずれにしても、全国競売評価ネットワークのみならず、鑑定協会においても「民間競売制度」についての規制改革会議のヒアリングに応じているなど関与を深めているのであるから、第二次答申についても無視したり等閑(なおざり)視することなく、適切にタイムリーに対応して頂きたいものである。
 鄙の堂守は必ずしも民間競売制度導入に反対するものではないが、現行の司法競売制度に関わる誤ったあるいは浅薄な理解の上での批判は甘受できないし、鑑定協会や競売評価ネットワークが現在のような姿勢を維持することは、そのセンサー、センスやスピリットを疑わざるを得ないのである。
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by bouen | 2008-02-18 06:56 | 不動産鑑定


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